Ένα από τα μεγαλύτερα λάθη που μπορεί να κάνει κάποιος που διαθέτει κατάλυμα σε πλατφόρμες όπως το Airbnb ή το Booking, είναι να καθορίζει την τιμή ανά διανυκτέρευση χωρίς να έχει τιμολόγηση σωστά το Airbnb του. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε κρατήσεις με ζημιά ή πολύ χαμηλό καθαρό κέρδος.
Σε αυτό το άρθρο, θα δούμε πώς γίνεται σωστή κοστολόγηση ανά διανυκτέρευση, χρησιμοποιώντας πραγματικά νούμερα και παραδείγματα.
Καταγραφή Εσόδων & Εξόδων – Το Βασικό Βήμα Πριν την Τιμολόγηση Airbnb
Αρχικά, θα πρέπει να κάνετε καταγραφή εσόδων και εξόδων, ώστε να έχετε πραγματικά δεδομένα για την τιμολόγηση.
Μηνιαία Έξοδα
Πάγια Έξοδα
- Ασφάλεια απεντόμωσης: 120€/έτος → 10€/μήνα
- Εργασίες που χρειάστηκαν να γίνουν τον προηγούμενο χρόνο: 100€/μήνα
Αναλώσιμα
- Καθαριστικά, καφέδες, σαμπουάν, λευκά είδη: 30€/μήνα
Λογαριασμοί & Κοινόχρηστα
- ΔΕΗ, Ίντερνετ, κοινόχρηστα κ.ά. (ιδανικά υπολογίζονται με βάση τα δεδομένα του προηγούμενου έτους): 140€/μήνα
Σύνολο Μηνιαίων Εξόδων: 280€
Υπολογισμός Εξόδων Ανά Διανυκτέρευση
Πληρότητα: 60% τον χρόνο (Θα το διαιρέσουμε στον μήνα για να έχουμε όλο τον χρόνο μέση τιμή)
Μήνας: 30 ημέρες
30 × 0,60 = 18 διανυκτερεύσεις/μήνα
280€ ÷ 18 = 13,33€ ανά διανυκτέρευση
Καθαριότητα – Καθαριστήριο
Ιδανικά, χρησιμοποιούμε μέσο όρο νυχτών ανά διαμονή (βρίσκεται στις πλατφόρμες, π.χ. Airbnb ή Booking).
Στην περίπτωσή μας: 1,7 νύχτες ανά κράτηση
- Καθαρίστρια: 10€
- Καθαριστήριο: 6€
- Σύνολο: 16€
16€ ÷ 1,7 = 9,41€ ανά κράτηση
Συνολικά Έξοδα Ανά Διανυκτέρευση
- Μηνιαία έξοδα ανά διανυκτέρευση: 13,33€
- Καθαριότητα ανά διανυκτέρευση: 9,41€
Σύνολο: 13,33 + 9,41 = 22,74€
Προμήθεια Πλατφόρμας & Φορολογία
Ας πούμε ότι θέλουμε να μας μείνουν καθαρά 50€ μετά από φορολογία και προμήθειες. Τότε προσθέτουμε:
Προμήθεια Airbnb/Booking: 17%
- 50€ × 0,17 = 8,50€
- 50 + 8,5 = 58,50€
Υπολογισμός Μέσης Φορολογίας
Αν έχουμε δεδομένα από τα μικτά έσοδα του προηγούμενου χρόνου, μπορούμε να υπολογίσουμε τη μέση φορολογία.
Εδώ μπορεί να σας βοηθήσει και ο υπολογιστής φορολογίας που έχω δημιουργήσει ώστε να υπολογίσετε την Μέση Φορολογία.
Στην περίπτωσή μας:
- 15.000€ μικτά
- 12.000€ με 15% → 1.800€
- 3.000€ με 35% → 1.050€
- 12.000€ με 15% → 1.800€
- Σύνολο φόρος: 1.800 + 1.050 = 2.850€
- Μέση φορολογία: 2.850 / 15.000 = 19%
Άρα:
58,5 × 0,19 = 11,11€ φόρος
58,5 + 11,11 = 69,61€
Προσθήκη ΤΑΚΚ (Τέλος Διαμονής)
Το ΤΑΚΚ εξαρτάται από την περίοδο:
- Χειμώνας: +2€
- Καλοκαίρι: +8€
Τελική τιμή προς τον επισκέπτη:
- Χειμώνας: 69,61 + 2 = 71,61€
- Καλοκαίρι: 69,61 + 8 = 77,61€
Τελικό Συμπέρασμα
Για να μας μένουν καθαρά 50€ ανά διανυκτέρευση ώστε να καλύψουμε τα έξοδα μας και να κρατήσουμε κέρδος, και λαμβάνοντας υπόψη όλα τα παραπάνω (πάγια, καθαριότητα, προμήθειες, φόρους, ΤΑΚΚ), πρέπει:
- Να χρεώνουμε τουλάχιστον 71,6€ τον χειμώνα
- Και 77,6€ το καλοκαίρι
Καθαρό κέρδος ανά διανυκτέρευση: ~27,3€
(μετά την αφαίρεση των μηνιαίων εξόδων ανά κράτηση, ~22,74€)
Γιατί Αυτός η Ολοκληρωμένη Τιμολόγηση Airbnb Είναι Σημαντική
Αν δεν κάνουμε σωστά αυτούς τους υπολογισμούς, μπορεί να δεχόμαστε κρατήσεις με ζημιά ή με ελάχιστο κέρδος. Για παράδειγμα, αν χρεώνεις 60€ τη διανυκτέρευση, αλλά τα καθαρά που σου μένουν είναι 48€, μπαίνεις μέσα.
Η λογική “ας βάλω χαμηλή τιμή για να έχω κρατήσεις” δεν λειτουργεί όταν δεν καλύπτεις τα βασικά έξοδά σου. Το να έχεις κρατήσεις δεν σημαίνει ότι έχεις και κέρδος.
Κλειδιά για Σωστή Τιμολόγηση Airbnb
- Κράτα αναλυτικά δεδομένα από τον προηγούμενο χρόνο
- Υπολόγισε με ακρίβεια καθαρές νύχτες και μέσο όρο διαμονής
- Μην ξεχνάς φόρους, προμήθειες και τέλος διαμονής
- Πάντα να στοχεύεις σε καθαρό κέρδος μετά τα έξοδα